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個人再生の住宅ローン特則とは?

説明する弁護士-個人再生の住宅ローン特則とは?

「借金を減らしたいけど住宅を手放したくない」
「代位弁済が行われてしまったけど住宅ローンを復活させたい」

そんな方のために設けられた制度が、住宅ローン特則という制度です。

あまり聞きなれない制度ではありますが、住宅を手放したくない方にとってはとても有効な制度です。

住宅ローン特則について、どういった時に使えるのか、使う時にはどんな条件が必要なのかなど見ていきましょう。

住宅ローン特則って何?

住宅ローン特則は、住宅資金特別条項、または住宅ローン特例とも呼ばれています。

普通住宅を購入する時は、30年や35年という期間で住宅ローンを組むのが一般的ですよね。

その際、万が一住宅ローンの支払いが難しくなってしまった時のために、保証会社や銀行は抵当権というものを設定します。

抵当権とは?

抵当権とは、不動産に設定する担保護のことで、ローンの返済が難しくなった場合、抵当権を実行することで、不動産を競売にかけてその代金を受け取ることができる権利のことです。

何千万円という金額を気前よく、何の保証もなしに貸すというのは、保証会社や銀行にとってリスクがありますよね。

そのため、万が一の時のために、担保として不動産を確保しておくんです。

借金などの理由でローンの返済が難しくなってしまった場合、この抵当権が行使されると、住宅を手放さなければならなくなってしまう場合があります。

自己破産の手続きをする場合も、借金が全額免除されるかわりに、この抵当権が行使され、住宅を手放すことになります。

しかし、個人再生であれば、住宅ローン特則を適用することができます。

個人再生では、裁判所に申請することで借金を1/5程度まで減額し、それを3~5年かけて分割で支払うことで、残りの借金は免除されます。

その際、住宅ローン特則を適用することで、住宅ローンは申請の対象から外し、住宅ローンだけはそのまま支払いマイホームを手放さずに済むんです。

個人再生で借金を大幅に減額しつつ、住宅は手放さずにローンを支払い続けたい、という方にとって非常に有効な制度ということです。

住宅ローン特則が設けられているのはなぜ?

では、なぜ住宅ローン特則が設けられているのでしょうか。

住宅ローン特則が設けられているのは、2つの理由があります。

1つ目は、住宅を手放すことで、債務者の経済的更生がより難しくなると考えられているからです。

住宅を手放すということは、新しく住むところを探さなければなりません。

そのためにはお金もかかりますし、もし住宅ローンが完済できればその後は居住費がかからずに済むのに、手放すことによって賃貸物件を契約したりして、さらにお金がかかることになります。

個人再生では、手続きの後も3~5年は返済が続くため、その間にさらにお金がかかるとなると返済も難しくなってしまいます。

また、住宅ローンというのは、支払えば支払うほど、住宅の不動産価値が上がります。

不動産価値が高いほうが、手放すことになった時に債権者にとって利益が大きくなることになります。

そのため、債務者の経済的更生という面から見ても、債権者の利益という面から見ても、住宅ローンを支払い続けるほうがいい、と考えられているんです。

2つ目の理由は、住宅ローンが残っている場合、債権者にとってほとんどメリットがないことが多いからです。

もし住宅を売却する場合、住宅は抵当権を持っている保証会社や銀行に売却代金が支払われ、そこから残りのローン金額が引かれます。

ローンを支払ってもお金が余っていれば、債権者に振り分けられますが、もし売却金額よりもローン残債のほうが多ければ、債権者には1円も入ってこないことになります。

この2つの理由から、個人再生をする際には住宅ローン特則というものが設けられています。

住宅ローン特則を利用するための条件

住宅ローン特則は誰でも利用できるわけではなく、利用するには条件が4つあります。

条件①住宅ローンが、住宅を購入するため、または改良するためのローンであること

住宅ローンが、純粋に住宅を購入するため、またはリフォームなどのために必要なローンであれば問題ありません。

ただし、その住宅に抵当権が設定されている必要がります。

敷地のみに抵当権が設定されていたり、抵当権が設定されていない場合は認められません。

条件②本人が所有している居住用の住宅であること

住宅ローン特則が適用されるのは、債務者本人が居住用として利用している住宅1棟のみです。

投資用のマンションやアパート、別荘などは適用できません。

また、債務者本人が住んでいない場合は認められません。

自宅を事務所と兼用していたり、店舗としても使用している場合は、建物の床面積の1/2以上を居住用として使用していれば認められます。

条件③住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと

住宅ローン以外の借金について、住宅に抵当権が設定されている場合は、認められません。

例えば、住宅ローン以外にも同時に事業資金などの融資を受け、担保として住宅に抵当権を設定した場合は認められません。

また、「不動産担保ローン」という名前のついたローンも注意が必要です。

アイフルやセゾン、東京スター銀行、三井住友トラストローンなどでこの不動産担保ローンという融資が行われていますが、これらの多くが、住宅に抵当権を設定してお金を貸しているので、その場合も住宅ローン特則は認められません。

条件④保証会社の代位弁済から6カ月以内であること

住宅ローンが払えなくなり滞納してしまうと、通常3~6カ月以内に保証会社が債務者の変わりに、銀行にローンの残りを一括支払いします。これを代位弁済といいます。

この代位弁済から6カ月以内であれば、住宅ローン特則は認められ、さらに代位弁済をなかったことにでき、住宅ローンを復活することができます。

住宅ローンと代位弁済

代位弁済について、住宅ローンとどのような兼ね合いがあるのか、もう少し詳しく説明します。

住宅ローンが支払えず、3~6カ月滞納してしまうと、ローン契約の違反により、ローンの残りを一括で銀行に支払う義務ができてしまいます。

しかしローンの支払いが厳しい状態で一括で支払うのは無理でしょうから、保証会社が債務者の代わりに一括で支払いをすることになります。

これが代位弁済です。

この代位弁済が行われると、債権者が銀行から保証会社に移ります。同時に抵当権も銀行から、保証会社に移ります。

保証会社は債務者の代わりに支払った金額を回収したいので、「一括で支払えない場合は、住宅を競売にかけます」と競売手続きを開始してしまいます。

ここまできてしまうと、債務者は一括で支払うか住宅を手放すかの2つしか選択肢がなくなってしまいますが、個人再生をして住宅ローン特則を適用すると、住宅ローンとして分割払いが再び開始でき、住宅を手放さなくてもよくなります。

ただ、民事再生法により、個人再生ができるのは代位弁済が行われてから6カ月以内と決められています。

逆を言えば、代位弁済が行われてから6カ月以内に個人再生の手続きを開始しないと、住宅を手放すかローンの残りを一括で支払うかを選ばなければならなくなります。

そのため、代位弁済が行われた、けど住宅を手放したくなりという方は、1日でも早く個人再生を開始するのがおすすめです。

住宅ローンの債務額は減額されない?

個人再生の手続きをすると、借金がだいたい1/5程度まで減額されますが、住宅ローン特則を適用した場合、住宅ローンは対象から外すので、住宅ローンは減額されません。

利息も免除されるわけではないので、住宅ローンの支払い自体が厳しい場合、個人再生の支払いも上手くいかない可能性がでてきます。

ただ、住宅ローン特則を適用すると、住宅ローンの支払期限を10年間延長することができます。(ただし、70歳までに完済することが条件です。)

債権者の同意があればそれ以上の延長も可能なので、住宅ローンの残高が高く、支払いが難しいという場合は、合わせて住宅ローンの支払い計画も弁護士に相談してみましょう。

リフォームローンも住宅ローン特則に適用できる?

住宅ローン、というと、新築で住宅を購入した時に組むローンのイメージが強いですが、長年住んでいると、どうしてもリフォームが必要になってきますよね。

住宅ローン特則は、住宅ローンだけでなく、リフォームローンにも適用することができます。

そのため、住宅ローンは支払い終わってるけど、リフォームローンを返済中という場合や、住宅ローンを支払いながらリフォームローンも支払っているという場合は、リフォームローンも住宅ローン特則に適用でき、個人再生の対象から外すことができます。

まとめ

住宅ローン特則は、住宅を守りつつ借金を減らしたい、という方にとても有効な制度です。

代位弁済が行われている場合は特に、個人再生をするかどうかすぐにでも検討する必要があります。

ただ、抵当権の設定など、条件を満たしているかどうかよく分からない、どうやって調べたらいいか分からない、そんな方は当事務所までお気軽にお問い合わせください。

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